【田調小組】信義計畫區D1 (臺北市最貴菜園到最貴停車場)

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標的名稱-信義計畫區D1 (臺北市最貴菜園到最貴停車場)
主筆者-思榕
撰寫日期-20181104
標的物地址-臺北市松勤街與莊敬路交叉路口
經緯度-25.032270北緯、121.561807東經

標的內容介紹

1.全區範圍:
北以信義路為界、西臨莊敬路、南到松勤街,佔地坪數2545坪 土地共16筆

在信義區找有松的路(有D1

2.曾經有關的土地擁有者:
僑泰建設、新東陽集團(昇陽建設)、幸福人壽、華泰銀行、富邦建設、富邦資產管理公司
還有零星小地主散居大台北地區與中南部及美國地主多達四、五十人
(但至2018/09/28 富邦建設已經整合約八成 一千多坪以上)

有關擁有者整合的敘述:
僑泰建設:僑泰建設董事長陳居德
(20幾年前僑泰建設約投資10億取得大約809坪土地)
僑泰建設:174坪
其他僑泰關係人:635坪

*2006三月陳居德以D1的土地抵押給昇陽建設,昇陽為其還債10億
*這同時富邦資產管理還擁有僑泰及關係人的土地抵押債權

在松勤街與莊敬路交接路口有一塊很大的空地,民國80年左右這空地用圍籬圍起來,一般人只知這是一塊待價而沽的空地。後來不知為什麼圍籬拆了,露出空地的樣子。這和政府的課徵空地稅不知有沒有關?
地上開始有一些整理,也鋪了幾個腳踏的石階,一些日子過去了,空地沒有什麼大改變,看在有些勤奮市民的眼裡有點可惜,於是種菜的行為產生了……。就這樣這裡一區那裏一區,很多附近民眾開始在這裡種起菜來。在這動則每坪數百萬的土地上可以看到一大片菜園真是令人叫絕,更好玩的是種菜的人都不是地主

茴香
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世貿菜園
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烏秋
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菜頭與番薯葉
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根莖葉教學的好場所

2002年我常拿著相機在這菜園尋找那熟悉又陌生的餐桌上蔬菜。找到了嗎?這裡有茴香喔!正在開花!看過蘿蔔的果嗎?找看看。
那一段日子我把這空地當成自己的菜園實習所,在這裡我找到植物根莖葉的解說教材…因為紅蘿蔔、白蘿蔔、甘蔗、地瓜葉….這麼多的植物被種在這裏。有時我也看到喜鵲在這裡散步,紅嘴黑鵯停在菜園旁的雜樹喵喵地叫著。白頭翁也來參一咖停在甘蔗上唱著歌兒,這是都市的有趣田園景象。

2005年捷運信義線開始動工,這塊菜園周邊被豎起文字立牌請在空地種菜的民眾自行移去地上物,菜園就在不久之後消失了。當然我的免費實習菜園也就不見了,我有點悵悵然。

停車場出現

原以為這是捷運局的地,捷運施工這裡當然有所配合,但有點納悶:菜園不見之後很快地上被鋪了水泥,一輛一輛汽車停了進來,看板上寫著D1停車場。

20180624D1停車場

20180624D1停車場4

2013/08愛迪達在這裏做個免費的籃球公園同時也請來NBA球星林書豪在此簽名與打球,也讓這個球場引起騷動。
我對這塊地產生好奇,直覺這地應非捷運局所有,於是開始搜尋地的主人。

20180718_夜間的籃球場

1060828tvbs新聞最貴籃球場

信義計畫區的D1區

一個建築業的朋友告訴我這個停車場是極有價值的信義計畫D1區
這個名詞對我來說好像是外星文,我根本聽不懂,於是猜測信義計畫區可能分成好多個區塊,這裡是其中之一。那到底怎麼劃分?應該有個圖吧?首先要找到計畫區的分區圖。
於是拿起電話打1999,哈!對方根本不知我問什麼 ,給我另一個有關地政的電話。然後又是雞同鴨講,對方搞不懂,我只好悻悻然掛了電話。幾天後我依舊不死心,再撥一次電話,這次是不同人接,他對我的問話非常清楚,直接就要我去市政府的大廳中庭,右手邊有個地方可以有人詢問……..,我掛了電話迅速騎腳踏車往市府去。

對症下藥

櫃台坐著值班的女年輕公務員,一聽信義計畫區的圖,馬上回頭呼喚另一位中年大哥,是專門管理資料的先生。他熟悉的拿了一張大圖給我。哇!是民國83年黃大洲當市長時的信義計畫區細部計畫通盤檢討圖。信義計畫區是分為ABCDE區,然後每個區再細分為A1.2.3.4…..B12345…C12345…..。我拿著圖好興奮,原來這就是我花很多天溝通很久才得來的原始圖.只是這個圖點大張,我相機根本無法拍到全圖。我不斷選位置擺這張圖,最後找到最佳的位置,就是放在地上。還好此時都沒有人來,整個資料室就讓我盡情的使用。那位大哥默默的做自己的事,完全不理會我拿著圖照來照去、 走來走去。終於照完了,還圖時順便問一下:有沒有縮小的全圖呀?大哥又去拿了一本書,打開書裡的附圖對我比著:就是這張!可以拿去旁邊影印,不用照了! (啊…怎麼不早說呀!)
今天我終於知道D1的意思了, 也知道D1的位置了。

修訂信義計劃地區細節通盤檢討
20180615修訂信義計劃地區細節通盤檢討5

修訂信義計劃地區細節通盤檢討
20180615信義計畫區細部計畫通盤檢討

信義計畫區小圖
20180615信義計畫區小圖(用)

在D1找到好多個故事

僑泰建設董事長陳居德:
陳居德早年是裝潢工程的包商,後來與建商代銷公司建立深厚的交情 興起進軍房市的雄心

1981年創立僑泰建設,那時股東有前台北市長高玉樹、前監察院長鄭水枝等政界人物,這跟後來的每個建案土地能順利取得有很大的關係
1983之後在臺北仁愛敦化南北路推頂級豪宅一炮而紅,自此名利雙收
1988年起陸續在信義計畫區D1整合買地算是財團最早投入此區的一個

僑泰建設:174坪
僑泰建設其他關係人:635坪 ……共取得809坪

1993年接棒建築投資商業同業公會理事長
1996年投下13億入主民興紡織借殼上市,自此走上不歸路,最後資金乾枯
2000年支票跳票
2002年遭起訴 民興紡織下市
2006年以D1的土地抵押給昇陽建設 昇陽為其償債十億
另外:富邦也擁有僑泰及關係人的土地抵押權 .這也是後來富邦資產管理公司曾說他們是被動取得D1的三筆土地.

*潮起潮落 陳居德從工程裝潢包商到建設公司董事長,到資金雄厚的富豪,到遭起訴全部事業歸零淡出業界,短短不過10幾年,令人有點不勝噓唏
這似乎告訴人們,有時人在高峰頂端往往雄心萬丈忘了收斂,忘了我是誰,那麼跌下來就不但傷勢嚴重可能再也恢復不了昔日本色.

另一個幸福人壽與鄧文聰的故事
鄧文聰是前幸福人壽董事長,因掏空幸福人壽資金133億,於2017年判刑定讞10年,併科罰金3.5億,已入獄

2007/8月 黃正一(77歲)和鄧文聰(57歲)被控涉於2007年8月任幸福人壽正副董事長期間,涉藉口提高經營績效,委託瑞士EFG盈豐銀行代為操作股票投資,卻擅將這筆基金設質給EFG,再用來擔保私人借貸。
2008年1月 黃卸職 鄧接任後,繼續以相同手法掏空幸福人壽,不法所得疑似透過境外帳戶洗錢,被鄧用於購買臺北信義D1、D3土地、金典酒店不良債權等資產。
2011年10月 鄧文聰將D1土地以低於市場行情買給友人 華友建設每坪336萬元 華友因故未完成交易.鄧文聰以相同的價格賣給自己實質掌控的精聯公司 最後再登記富翔公司(鄧文聰掌控)
2012年5月花蓮企銀前董事長姚博文也想買D1曾向鄧文聰出價每坪800萬及600萬鄧文聰並沒有答應.但與他簽有優先承買權.之後鄧文聰卻以低價賣給自己關係企業富翔公司.因此姚博文控鄧涉及背信
2012年起鄧文聰掏空幸福人壽偷偷買下D1土地企圖謀取暴利.鄧文聰挪用瑞士盈豐銀行的貸款金額作為D1土地分期付款金來源.再透過鷹峰豪建及億大等公司戶 交叉轉匯回復翔公司帳戶.佯裝自有資金買地
2014金管會估算幸福人壽遭掏空逾4億美金、折合台幣約133億元,幸福人壽被保險安定基金短暫接管
2015年7月賣給國泰人壽,並持續索討仍遭EFG凍結的逾億美金。
2017年最高法院依背信等罪判鄧文聰10年罪刑定讞併科罰金3.5億
2018 05安定基金接管 用303億公帑賠付幸福人壽有關債務 但向瑞士盈豐銀行討回20億及60億.另又向香港渣打銀行要回一筆53億:總共追回133億

*鄧文聰於2017年已服刑入獄 多次聲請交保理由是重度睡眠呼吸中止症,後來又以相同理由獲准在病舍服刑 生活還要雜役幫忙照顧
想當年曾經是全球財富逼300億台幣的大富豪應是意氣風發,如今淪為階下囚,又生病在身,兩個時空兩樣情,簡直天壤之別
即使再怎麼富有,不是正當所得終究留不住,最後把自己弄得身敗名裂只為貪字,這是何其難堪

富邦集團與D1

2005富邦集團蔡明忠開始有計劃地取得信義計畫的D1土地
2005年8月富邦資產公司取得債務人的抵押物3筆土地共312坪
2006 開始買進這裡土地
2008 四月初止富邦建設共買D1土地,七筆237坪
2012以6億元交易五筆D1當時為菜園的土地60坪,每坪929.9萬天價

當初買這塊土地逾期申報遭罰16次 罰金300多萬.但他們寧願被罰 因為整合土地地主有10幾人 收購土地為了不讓其他地主知道成交價 所以拒不申報遭受裁罰.

2013 D1其中四筆遭法拍475坪一拍流標 二拍底價八折富邦要等三拍6.4折才出手,沒想到華固建設出價拍下,富邦旋即已有優先承購權為由以華固的價拍回土地持分
2016/09/06(自由時報)
此時D1土地整合已達八成,其中一塊地由愛迪達租地認養為籃球場(據說每年租金與維護約2千萬) 林書豪在此辦過球迷見面會,這是最貴籃球場
預計與愛迪達約滿後一千餘坪的土地將先行申請建照執照推出精品小宅’地上37地下4樓的摩天大樓.

D1的土地大多在富邦建設的名義下

2018/04/18富邦資產管理公司委託台灣金服公司公開標售信計畫區D1四筆土地總坪數789.83坪、底價35億(底價每坪443.13萬)。最後由富邦建設關係企業盈保發展有限公司以35.5億得標每坪449.46萬
實際上富邦並不想讓外人介入,影響土地整合難度;開標結果,果然一如預期是富邦自家人拿回,此舉也讓D1主導權回到富邦手上。(另一個富邦獨家投標的原因,是由於信義計畫區有最低開發面積限制,門檻為3,000平方公尺,約907.5坪,此次富邦資產標售的789.82坪面積,並未跨越門檻,因此即使其他買家得標,也無法單獨請照、開發)。
2018年04月19日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

富邦建設擁有D1土地絕大多數,自2016年向台北市府申請建照,已進入環評階段。此次標售只是講求「程序正義」,透過公開程序的資產移轉,以符合主管機關的規定. 2018/09原向市府申請的建照執照因故暫停.

20180912位於莊敬路與松勤街口的D1土地其中39-7地號面積152坪以底價17億進行法拍,每坪平均1120萬(比107/01D3土地每坪1034.18的底價還高 ) 是史上最高。這筆是捲入幸福人壽掏空案遭法院禁止處分的,就算得標也無法過戶預估價格和風險的,考量第一標可能會流標.不過不排除富邦可能多拍後買回作後續土地整合

*這次法拍的39-7地號土地,債務人是中華置地,與債權人中華資融董事長同為中華賓士董事長劉禹策。法拍業者分析,該案真正債務人是委託人富翔開發國際,在2016年信託給中華置地,且早在2012年就向中華資融貸款,擔保債權總金額為10.8億元,今年遭到中華資融聲請查封法拍,原因是抵押物強制執行。
臺北地院在筆錄上說明,拍定後只能塗銷地院的禁止處分,高院或其他法院的禁止處分得由買家自行處理,且該法拍土地未來有可能被法院認定為鄧文聰不法所得所投資的標的,可能存有被沒收的風險。

以上資料參考
1/ 20080821今周刊
2.自由時報
3工商時報
4.TVVS新聞

20180624_190130

最貴菜園1

最貴籃球場 新聞 20130811

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